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ACHETER SON BIEN IMMOBILIER EN THAILANDE

INTRODUCTION : Droit à la propriété en thailande.

 Le système légal thaï est proche du système de droit civil de l’Europe continentale avec quelques aspects de droit coutumier (common law) britannique. Ce qui le rend complexe pour un étranger vient du fait que la possession de terrain par un étranger est interdite par la constitution. Ces limitations surprennent parfois les étrangers, car l’Europe ne possède pas de lois similaires. Dans la réalité, cette contrainte est souvent contournée toute une série de montages juridiques. La règle centrale à retenir est que les étrangers ne peuvent pas posséder de terres, sauf dans des cas très exceptionnels que nous ne développerons pas ici. Par contre, un étranger peut posséder une maison construite sur un terrain, mais il ne pourra pas posséder le terrain sur laquelle celle-ci est édifiée. Les méthodes les plus courantes pour sécuriser un achat foncier sont les suivantes : Créer une société thaïlandaise dans laquelle l’acquéreur étranger possédera moins de 50 % des parts. Cette entité majoritairement thaïlandaise aura le droit de posséder un terrain. L’utilisation de prête-noms est un aspect courant de ces montages. Mais il faut garder à l’esprit que ce système reste illégal car il s’agit d’un contournement de la législation. Le fait qu’il soit courant ne le rend pas légal pour autant.

Signer un bail avec une compagnie domestique ou une personne thaïlandaise propriétaire officielle du terrain, renouvellement pour une période de 30 ans ou 2×30 ans et même du 3×30 ans pour être réalisé par le propriétaire du terrain et locataire. Formellement, l’étranger n’est pas propriétaire du bien, mais il en a la jouissance pour une durée de 60 ou 90 ans.Une autre façon est d’obtenir un usufruit (สิทธิ เก็บ กิน) sur la terre (ou la terre et la maison) pour la vie. Un contrat de superficies peut également être ajouté à un contrat de location. Dans le cas de l’achat d’une maison déjà construite, il est possible de séparer le terrain de la maison. Cela signifie qu’une personne thaïlandaise peut posséder la terre, alors qu’un étranger obtiendra la propriété des bâtiments. Séparer le terrain et la maison prend du temps et doit respecter une procédure légale précise. 

Administrations en charge de l’immobilier Il existe plusieurs administrations en charge des relations entre les personnes et les biens fonciers en Thaïlande. Tout d’abord, l’Amphur ( อำเภอ subdivision administrative, classé en dessous de province -, elle est traduit par « circonscription ou district » ).

Elle s’occupe de l’état civil et des Tabien Baan, c’est-à-dire des personnes vivant dans un lieu donné. C’est à l’Amphur que les naissances, les décès et les mariages seront enregistrés. Le bureau d’Or.Bor.Tor (gouvernement du district ou อ.บ.ต.) s’occupe des bâtiments. C’est l’administration qui va délivrer les permis de construire. Ce bureau crée et enregistre l’adresse d’une propriété nouvellement construite. Il collecte également certaines taxes liées aux bâtiments comme la building and land tax. Le Land Office (กรม ที่ดิน) s’occupe pour sa part du cadastre : enregistrement du foncier, enregistrement des titres de propriété foncière (comme les « Administrations en charge de l’immobilier Il existe plusieurs administrations en charge des relations entre les personnes et les biens fonciers en Thaïlande. Tout d’abord, l’Amphur s’occupe de l’état civil et des Tabien Baan, c’est-à-dire des personnes vivant dans un lieu donné. C’est à l’Amphur que les naissances, les décès et les mariages seront enregistrés. Le bureau d’Or.Bor.Tor (gouvernement du district ou อ.บ.ต.) s’occupe des bâtiments. C’est l’administration qui va délivrer les permis de construire. Ce bureau crée et enregistre l’adresse d’une propriété nouvellement construite. Il collecte également certaines taxes liées aux bâtiments comme la building and land tax. Le Land Office (กรม ที่ดิน) s’occupe pour sa part du cadastre : enregistrement du foncier, enregistrement des titres de propriété foncière (comme les chanote), tenue des hypothèques et des mainlevées. Parfois, les gens confondent le Land Office et le bureau d’Or Bor Tor. 

 LEASEHOLD

 

FREEHOLD

Un condominium, qu’est-ce que c’est ?

Lorsqu’on habite depuis quelques années en Thaïlande, ou si l’on est familier des Etats-Unis, par exemple, le terme « condominium » semble bien naturel , mais pour les personnes qui arrivent tout juste de France, la signification de ce terme est parfois un peu floue. Pour faire simple, un condominium est un immeuble d’appartements dont les espaces communs sont la copropriété des propriétaires de chaque appartement, et dont le statut juridique est régi en Thaïlande par le « Condominium Act ».

Le condominium act

Ce n’est qu’en 1979 que la Thaïlande se dote d’une loi, le Condominium Act, encadrant le régime des copropriétés verticales, comparable à ce qui se pratique aux Etats Unis. Elle définit clairement les procédures d’acquisition (et notamment, par exemple, la possibilité d’acheter une unité à un promoteur avant que celle ci ne soit construite) ainsi que le statut de la co-propriété (« Common Property »), distincte de la propriété individuelle de l’appartement (« Personal Property »). Cependant, il faudra attendre 1992 pour que cette loi soit modifiée et autorise des étrangers à acheter des appartements dans des condominiums. Pour la Thaïlande, c’est une petite révolution, puisque cela permet réellement à des étrangers de devenir pleinement propriétaires d’un bien immobilier en Thaïlande. En effet, si vous achetez un condominium, vous serez bien propriétaire de l’appartement (qui, selon les termes du Condominium Act, « inclut la structure et le terrain alloué au propriétaire de l’appartement individuellement ») et copropriétaire des parties communes.

Foreign quota et thai quota

Pourtant, sans-doute avez-vous déjà entendu dire qu’il était impossible pour un étranger de devenir propriétaire en Thaïlande ? Et bien, c’est faux. Un étranger ne peut certes pas devenir propriétaire d’une parcelle de terrain individuel, mais peut bien devenir propriétaire, sans restriction, avec exactement les mêmes droits qu’un Thaïlandais, d’un appartement dans un condominium. Mais il y a cependant une règle qui fait, qu’au final, le terrain sur lequel est construit le condominium reste bien majoritairement détenu par des Thaïlandais, conformément à la loi, puisque la surface totale des titres de propriétés délivrés aux étrangers ne peut dépasser 49% de la surface de l’immeuble. C’est ce que l’on nomme couramment le « Foreign Quota ».
Les 51% restant (« Thai Quota ») ne peuvent être transférés qu’à des personnes physiques ou morales Thaïlandaises. Il demeure possible pour un étranger d’acheter dans le Thai quota d’un immeuble en Leasehold (bail de 30 ans, renouvelable par contrat), comme pour les maisons.
Le Foreign quota n’est pas lié à des appartements en particulier, autrement dit, il n’y a pas, légalement, au démarrage de la commercialisation, des unités fixes désignées comme n’étant commercialisables qu’aux Thai, ou qu’aux étrangers (même si, dans la pratique, certains promoteurs le font). La seule chose que considérera le cadastre avant de transférer, ou non, la propriété d’un appartement en condominium à un étranger, c’est de vérifier que le foreign quota du condominium n’est pas dépassé.

 

Mon avis sur l’usurfruit ou le bail de 30 ans :

L’usufruit est à mon avis est une bonne solution et seulement si l’on n’est pas marié.

En effet, en cas de conflit conjugal, il sera très simple au conjoint thai de trouver des arguments parfois infondé sur une infidélité de son partenaire,  elle pourra mettre une rupture en annulant le contrat de l’usufruit ou au bail de 30 ans.

Pour ceux qui ne sont pas marié, l’enregistrement  peut être compliqué dans certain « land office » de thailande, pour HUA HIN normalement, ça se fait sans problème.

question fréquente :

Il est possible d’annuler  un accord d’usufruit ou bail de 30 ans ?

N’importe quel contrat peut être invalidé si les parties ne respectent pas les contrats. Mais un usufruit est ENREGISTRÉ et seul un tribunal pourrait décider de l’invalidé.

 

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