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ACHETER EN LEASE

LEASEHOLD

 

Durée maximale du leasehold dans le système légal thaïlandais se limite à une durée de 30 ans  (leasehold),  sous réserve d’une éventuelle renégociation. Pour que les parties puissent prolonger un accord existant, une clause dans le contrat doit le permettre. En son absence, les parties peuvent conclure un nouveau contrat contenant les mêmes termes ou stipulations que ceux de l’original. Toutefois, le nouveau contrat ne sera pas considéré comme une continuation du précédent et les clauses ou conditions de l’ancien contrat ne s’appliqueraient donc pas automatiquement au nouveau contrat, sauf à être expressément mentionnées. Il ne s’agit en aucun cas d’une prolongation de contrat, mais d’un nouveau contrat.

Un contrat de prolongation juridiquement contraignant entre le détenteur du bien et le locataire est prévu pour une nouvelle période de 30 ans. Selon l’article 540, à la fin de la période de 30 ans, le bail expire automatiquement et les deux parties doivent enregistrer un nouveau bail de 30 ans. La pratique commerciale en Thaïlande est d’offrir deux baux supplémentaires de 30 ans pour un total de 90 ans grâce à un contrat distinct souvent appelé le contrat « Addendum » ou « Mémorandum », par lequel le bailleur accepte de prolonger le contrat pour une nouvelle période de trente ans. Dans ce contrat supplémentaire, il existe souvent d’autres droits de bail qui ne sont pas inclus dans l’article 540 du Code civil et commercial.

En plus de promettre le renouvellement des contrats de lease pour une durée totale de 90 ans, des clauses additionnelles peuvent inclure : le droit de transformer le bail en titre de propriété libre (Freehold) si la loi thaïlandaise change, la promesse de transférer le contrat de location aux héritiers si le leaseholder décède pendant la durée du contrat. Ces clauses additionnelles sont considérées comme des promesses contractuelles personnelles entre les deux parties et n’entrent pas dans le cadre des lois normales sur les contrats de location visées aux articles 540 et 569 du Code civil et commercial.

Pour ce type de contrat (leasehold je précise ) , il est important de prendre un bon avocat est de faire stipuler les clauses suivantes ( que ce soit par la compagnie ou par un thaïlandais )

1) Stipuler la reconduction obligatoire du contrat par les héritiers en cas de décès du bailleur car il existe une possibilité que les héritiers ne renouvellent pas le bail à l’issue des trente ans pour une prochaine période supplémentaire.

2) Stipuler en cas de mort du leaseholder la reconduction aux héritiers car il existe une possibilité que le bailleur ne cède pas et ne renouvelle pas le contrat avec les héritiers du locataire.

3) Stipuler l’interdiction de la vente du terrain à une tiers personne.

La vente ou transfert de la propriété sous-jacente—si la propriété sous-jacente est cédée, il existe un risque non négligeable que le nouveau propriétaire ne renouvelle pas le bail supplémentaire, ou qu’il ne le fasse pas sans demander un dédommagement selon ce qui va être stipuler dans le contrat.

Pour cela, il faut que les deux parties conviennent que le contrat est transmissible aux héritiers, et interdire formellement la vente ou le transfert de la propriété, sauf en cas d’héritage. La plupart des projets immobiliers sont conduits par une société de promotion immobilière qui va signer le bail à long terme. Il est donc important de faire un travail de diligence à l’égard de l’entreprise qui va signer le bail à long terme et qui agira en tant que bailleur.

 

 

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